Skapad 2008-10-29 10:37
Av: Väsenligt högre
(Ej medlem)
Mycket intressant skrivet tidigare i forumet + det som kan läsas under Frågor&Svar här. Jag har gjort lite mer research genom att bla tala med Konsumentvägledningen (Konsumentverket) och Boverket, ska försöka sammanfatta kort det som jag har funnit.
Mitt eget fall är att jag har tecknat ett förhandsavtal med Riksbyggen (betalat ett förskott på 30 tkr) och tecknat ett tillvalsavtal (som ska betalas vid tillträdet). Nu har den ekonomiska planen nyligen godkänts och registrerats av Bolagsverket och det är dags att skriva upplåtelseavtal men eftersom ränteläget har ändrats (sedan förhandsavtalet skrevs och den då framtagna ekonomiska kalkylen) har årsavgiften (månadsavgiften) ökat med ca 10%. Är denna ökning med ca 10% tillräckligt för att kunna frånträda förhandsavtalet? Riksbyggen säger att om jag vill säga upp avtalet kostar det mig förskottsbetalningen och att jag dessutom måste betala för de gjorda tillvalen.
I Bostadsrättslagen (BRL) står det i 5 kap (Förhandsavtal), 8§ (Ett avtals upphörande):
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.
Om detta villkor är uppfyllt gäller dessutom 9§ (Rätt till ersättning):
Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §, har förhandstecknaren
1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635)
2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom.
Det borde således betyda att om avgifterna (årsavgiften och/eller insatsen) är ”väsentligt högre” så har man rätt att säga upp förhandsavtalet och därmed få tillbaka förskottsbetalningen (+ upplupen ränta ) + ev utlägg för gjorda tillval (eller att man slipper betala gjorda tillval).
Hur mycket är då ”väsentligt högre” avgifter? Jag har frågat Konsumvägledningen (Konsumentverket) men de vet inte hur det ska definieras eller vad som är ”praxis” och dessutom är frågan för dem relativ ny men intressant. Det verkar inte heller stå något i kommentarerna till förarbetena till lagen hur ”väsentligt högre” ska definieras.
Jag har även talat med Boverket som bla ger ut allmänna råd för ekonomiska planer och bostadsrättsföreningar. Dessa är främst till för att skydda konsumenter som köper bostadsrätt. I den senaste 2007:2 ”Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar” (http://www.boverket.se/upload/publicerat/bifogade%20filer/2007/Ekonomiska%20_planer_for_bostadsrattsforeningar.pdf) står det en del om när förändringar av föreningens långsiktiga och löpande finansiering förändras så bör föreningen ta fram en ny ekonomisk plan och detta är för att ge den bostadssökande ett ekonomiskt skydd.
Man talar om ”väsentligt förändrad ekonomisk situation”, vilket i någon mening kan korrelera till ”väsentligt högre” avgifter i BRL. De tjänstemän som jag talade med på Boverket tycker att denna parallell kan vara aktuell och de kände inte heller till något rättsligt prövande av vad som är ”väsentligt högre avgifter” enligt BRL.
På sidan 27 och 28 i de allmänna råden nämns olika sk ekonomiska nyckeltal för föreningen. Om dessa (egentligen det inverterade värdet av nyckeltalen) förändras med 5% eller mer bör en ny ekonomisk plan upprättas. Tex är nyckeltal 3: årlig nettokostnad/summa bostadsrättsarea. I mitt fall har nettokostnaderna för föreningen år 1 ökat från 7,3 mkr till 7,9 mkr medan bostadsrättsarean är oförändrad ca 8400 m2, vilket ger en minskning av det inverterade nyckeltal 3 med ca 8,4%, vilket är mer än 5%. Så om det hade funnits en tidigare registrerad ekonomisk plan borde föreningen upprätta en ny ekonomisk plan eftersom de ekonomiska förhållandena i föreningen har ”ändrats väsentligen”.
I ett för mig okänt bostadsrättsforum på nätet (http://hotpot.se/php/forum4/index.php?clearoff=1) har admin skrivit: ”Vad som menas med att avgifterna blir väsentligt högre än beräknats har inte närmare angivits i lagens förarbeten. En god regel är dock att avgifterna inte bör öka med mer än 10 %. Man skall dock komma ihåg att det vid en domstolsprövning brukar vara samtliga omständigheter som beaktas vilket gör att en sådan här regel ofta måste ses mot en sådan bakgrund.” Vad admin baserar denna ”regel” på står inte.
Andra omständigheter skulle kunna vara en jämförelse med hur hyresmarknaden har utvecklats, dvs hur stora hyreshöjningarna är.
Detta är vad jag funnit. Jag tror att det finns en rimlig chans att kunna häva ett förhandsavtal enligt BRL om månadsavgifterna har höjts väsentligt, däremot kan jag tänka mig att byggbolagen kommer att säga nej och att man då måste vara beredd att driva ärendet vidare rättsligen.
Kommentera gärna med era erfarenheter/kunskaper.
