Här kan du fråga om och diskutera bolån, bolåneräntor och hur man bör lägga upp sin förhandling. Synpunkter på och frågor om vår sajt mejlas direkt till info@comboloan.se.


Rätt att säga upp förhandsavtal vid nybyggnation bostadsrätter?

Av: Väsenligt högre (Ej medlem)

Mycket intressant skrivet tidigare i forumet + det som kan läsas under Frågor&Svar här. Jag har gjort lite mer research genom att bla tala med Konsumentvägledningen (Konsumentverket) och Boverket, ska försöka sammanfatta kort det som jag har funnit.

Mitt eget fall är att jag har tecknat ett förhandsavtal med Riksbyggen (betalat ett förskott på 30 tkr) och tecknat ett tillvalsavtal (som ska betalas vid tillträdet). Nu har den ekonomiska planen nyligen godkänts och registrerats av Bolagsverket och det är dags att skriva upplåtelseavtal men eftersom ränteläget har ändrats (sedan förhandsavtalet skrevs och den då framtagna ekonomiska kalkylen) har årsavgiften (månadsavgiften) ökat med ca 10%. Är denna ökning med ca 10% tillräckligt för att kunna frånträda förhandsavtalet? Riksbyggen säger att om jag vill säga upp avtalet kostar det mig förskottsbetalningen och att jag dessutom måste betala för de gjorda tillvalen.

I Bostadsrättslagen (BRL) står det i 5 kap (Förhandsavtal), 8§ (Ett avtals upphörande):
Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften.

Om detta villkor är uppfyllt gäller dessutom 9§ (Rätt till ersättning):
Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §, har förhandstecknaren
1. rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635)
2. rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom.

Det borde således betyda att om avgifterna (årsavgiften och/eller insatsen) är ”väsentligt högre” så har man rätt att säga upp förhandsavtalet och därmed få tillbaka förskottsbetalningen (+ upplupen ränta ) + ev utlägg för gjorda tillval (eller att man slipper betala gjorda tillval).

Hur mycket är då ”väsentligt högre” avgifter? Jag har frågat Konsumvägledningen (Konsumentverket) men de vet inte hur det ska definieras eller vad som är ”praxis” och dessutom är frågan för dem relativ ny men intressant. Det verkar inte heller stå något i kommentarerna till förarbetena till lagen hur ”väsentligt högre” ska definieras.

Jag har även talat med Boverket som bla ger ut allmänna råd för ekonomiska planer och bostadsrättsföreningar. Dessa är främst till för att skydda konsumenter som köper bostadsrätt. I den senaste 2007:2 ”Ekonomiska planer för bostadsrättsföreningar” (http://www.boverket.se/upload/publicerat/bifogade%20filer/2007/Ekonomiska%20_planer_for_bostadsrattsforeningar.pdf) står det en del om när förändringar av föreningens långsiktiga och löpande finansiering förändras så bör föreningen ta fram en ny ekonomisk plan och detta är för att ge den bostadssökande ett ekonomiskt skydd.

Man talar om ”väsentligt förändrad ekonomisk situation”, vilket i någon mening kan korrelera till ”väsentligt högre” avgifter i BRL. De tjänstemän som jag talade med på Boverket tycker att denna parallell kan vara aktuell och de kände inte heller till något rättsligt prövande av vad som är ”väsentligt högre avgifter” enligt BRL.

På sidan 27 och 28 i de allmänna råden nämns olika sk ekonomiska nyckeltal för föreningen. Om dessa (egentligen det inverterade värdet av nyckeltalen) förändras med 5% eller mer bör en ny ekonomisk plan upprättas. Tex är nyckeltal 3: årlig nettokostnad/summa bostadsrättsarea. I mitt fall har nettokostnaderna för föreningen år 1 ökat från 7,3 mkr till 7,9 mkr medan bostadsrättsarean är oförändrad ca 8400 m2, vilket ger en minskning av det inverterade nyckeltal 3 med ca 8,4%, vilket är mer än 5%. Så om det hade funnits en tidigare registrerad ekonomisk plan borde föreningen upprätta en ny ekonomisk plan eftersom de ekonomiska förhållandena i föreningen har ”ändrats väsentligen”.

I ett för mig okänt bostadsrättsforum på nätet (http://hotpot.se/php/forum4/index.php?clearoff=1) har admin skrivit: ”Vad som menas med att avgifterna blir väsentligt högre än beräknats har inte närmare angivits i lagens förarbeten. En god regel är dock att avgifterna inte bör öka med mer än 10 %. Man skall dock komma ihåg att det vid en domstolsprövning brukar vara samtliga omständigheter som beaktas vilket gör att en sådan här regel ofta måste ses mot en sådan bakgrund.” Vad admin baserar denna ”regel” på står inte.

Andra omständigheter skulle kunna vara en jämförelse med hur hyresmarknaden har utvecklats, dvs hur stora hyreshöjningarna är.

Detta är vad jag funnit. Jag tror att det finns en rimlig chans att kunna häva ett förhandsavtal enligt BRL om månadsavgifterna har höjts väsentligt, däremot kan jag tänka mig att byggbolagen kommer att säga nej och att man då måste vara beredd att driva ärendet vidare rättsligen.

Kommentera gärna med era erfarenheter/kunskaper.

BLI MEDLEM PÅ COMBOLOAN

Maximera dina möjligheter att få lägsta möjliga bolåneränta!

Bli medlem idag!
Av: Byggbolagen värsta sorten (Ej medlem)

Stort tack för denna klara sammanställning. Har varit oss till stor hjälp.
Av: Riksbyggen (Ej medlem)

Hej!

Kommentera gärna hur din "match" med Riksbyggen går, jag har precis hävt min förhandsanmälan då jag fick en ökning på 11 %.

Har du hävt ditt avtal?

Av: Danne (Ej medlem)

Om avgiften är väsentligt högre har man rätt att frånträda avtalet. Men det gäller enbart om avgiftshöjningen beror på förhållanden som bostadsrättsföreningen kan påverka.

Höjning av omsättningsskatt, andra skatter och räntor ligger utanför den ramen och man kan inte anföra att kompensation för dessa ska ge rätt att häva avtalet.
Av: Ej jurist (Ej medlem)

hej Danne!

Var har du fått den informationen ifrån? I lagen står inget om detta.
Av: Freddan (Medlem)

Håller med "Ej jurist" - det står inga sådana förbehåll i lagen när det avser nyproduktion (se texten på sidan: http://www.comboloan.se/fragor_svar/fragor_svar_hoppa_av_nyproduktionen.asp?Menu=Fragor_svar).

Det finns dock ett "undantag" från konsumentens rätt att säga upp förhandsavtalet pga väsentligt ökade månadskostnader - men det gäller bara ombildningar:

5 kap, §8, sista stycket:
"Om en förhandstecknare har biträtt ett beslut om förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap. 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmarna att avtalet upphör." Lag (1995:1464).
Av: Väsenligt högre (Ej medlem)

Hej igen,

"Riksbyggen", låter intressant att du lyckades häva förhandsavtalet! Antar att det var månadsavgiften som höjdes med 11% från den initiala kostnadskalkylen? Jag har inte försökt ännu, utan laddar nu upp med att anlita "juridiskt stöd" innan.

"Danne", för mig låter det märkligt varför inte en höjning av månadsavgiften pga ränteökningar skulle vara giltig enl BRL ovan. De lån som föreningen tar är ju i största grad något som föreningen ansvarar för och kan påverka. Ett alternativ för föreningen till höjning av månadsavgiften är att höja insatserna (vilket allt annat lika minskar lånebehovet i föreningen), men både insatser och månadsavgifter räknas till de "avgifter" som nämns i BRL ovan.
Av: CS (Ej medlem)

Om insatsen höjs ska man kunna hoppa av.
Vi fick i våras ett meddelande från Skanska att insatsen skulle bli 100.000 högre än
det belopp som gällde vid tecknandet av förhandsavtalet.
Eftersom lägenheten redan från början var rätt dyr så tog vi chansen att hoppa av och
få tillbaks det erlagda förskottet. Är rätt glad för det idag...
Av: Ninni (Ej medlem)

Hoppa av förhandsavtal kan man alltid göra, men det kostar en slant om inte orsaken är
att den som bygger måste höja insatsen.
Den slanten är dock en spottstyver mot vad man kan förlora om man vid tillträdesdagen inte
kan fullfölja köpet.
Jag har just fått veta hur mycket. mellan 500.0000 till en milj !!!!!!!
Har problem med att få min gamla bostad såld, blir den
inte såld kan jag inte köpa den nya och banken ger heller inga brygglån innan man kan visa
upp ett kontrakt på att gamla bostaden är såld.
Kan jag inte fullfölja köpet blir det kontraktsbrott och föreningen kan sedan sälja den bostad
jag skulle köpt för hur lite som helst. Jag har ingen kontroll varken över vilken mäklare som
anlitas eller vilket priset blir. Sedan får jag stå fär mäklararvode och mellanskillnad.
Minst sagt obehagligt....
Så mitt råd till de som tvekar över sin reservation av nyprod. är :är du minsta tveksam till
om du vill ha /kan köpa bostaden
HOPPA AV medan tid är (innan upplåtelseavtalet skrivs) även om det kostar några tusen.
Av: Riksbyggen (Ej medlem)

Hej!

Att jag hävt förhandsavtalet innebär tyvärr inte per automatik att Riksbyggen delar min uppfattning om att 11 % är skäl nog att häva avtalet. Det kan mycket väl leda till någon form av tvist. Jag skulle inte bli ett dugg förvånad om de inte vill häva avtalet utan vill behålla bokningsavgiften och ha betalt för tillvalen.


Skriv gärna en rad om vad din juridiska hjälp kom fram till.

Av: Johan (Ej medlem)

Ninni,
det du skriver stämmer tyvärr inte. Det spelar ingen roll när du hoppar av avtalet. Gör du det före upplåtelseavtalet påstår Skanska att du kommer också att bli skadeståndskyldig med stora belopp.
Under perioden mellan förhandsavtal till upplåtelseavtal får du inte själv sälja lägenheten men det får Skanska om du lämnar tillbaka den då. Och de kan sälja till vilket pris som helst nu och skicka räkningen till dig.

Skriv ett svar

Ej inloggad

Tillbaka till forumet